청약 신청 시 꼭 알아야 할 ‘소형·저가주택’ 기준

청약 신청 전 반드시 알아야 할 ‘소형·저가주택’ 기준

아파트 청약 시에 주택을 보유하고 있더라도 무주택자로 인정해주는 소형주택, 저가주택의 기준은 어떻게 될까요?

내가 주택을 소유하고 있다고 해서 청약 시 무조건 유주택자로 분류되는 것은 아니기에 정확한 정부 기준을 검토하는 것은 필수라고 할 수 있겠습니다.

1. 왜 ‘소형·저가주택’ 기준을 알아야 할까?

주택청약을 준비하는 사람들에게 ‘무주택자’ 여부는 당첨 가능성을 좌우하는 핵심 요소입니다. 

특히 국민주택이나 특별공급 등은 무주택 기간이 길수록 유리하기 때문에, 현재 주택을 보유하고 있더라도 그것이 ‘소형·저가주택’ 기준에 해당한다면 예외적으로 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 

 

많은 사람들이 단순히 “집이 있다 = 무주택 아님”이라고 생각하지만, 정부는 저소득층과 주거 취약 계층 보호를 위해 일부 주택은 주택 소유로 간주하지 않도록 하고 있습니다. 

 

이러한 제도를 잘 이해하고 활용하면, 자칫 청약 자격을 잃을 뻔한 상황에서도 당당하게 신청할 수 있습니다. 

문제는 이 기준이 정기적으로 개정되고, 유형별로 세부 기준이 다르기 때문에 내용을 정확히 파악하는 것이 쉽지 않다는 점입니다. 따라서 청약을 준비한다면, 본인의 주택이 ‘소형·저가주택’에 해당하는지 꼼꼼히 따져보는 것이 필수입니다.

 

2. 소형주택 기준은 어떻게 나뉘는가?

소형주택의 핵심 기준은 전용면적 60㎡ 이하입니다. 

 

전용면적이란 주택 내부에서 실제로 거주자가 사용하는 공간만을 의미합니다. 

거실, 방, 욕실, 주방 등만 포함되며, 공용 계단, 복도, 주차장 등은 포함되지 않습니다. 

 

일반적으로 60㎡ 이하라 하면 18평 이하 수준을 의미하며, 신혼부부나 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기로 간주됩니다. 

 

단, 아파트는 전용면적 기준이 60㎡로 제한되지만, 비아파트인 경우 기준이 완화되어 전용면적 85㎡ 이하까지도 소형주택으로 인정될 수 있습니다. 

 

여기서 말하는 비아파트란 단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택 등을 포함합니다. 

즉, 아파트냐 비아파트냐에 따라 소형의 기준 면적이 다르므로, 청약 전에 본인의 주택 유형을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 

 

이 기준은 '주택공급에 관한 규칙'에서 정한 것으로, 실제 청약 심사 과정에서 무주택자 여부를 판단할 때 직접적으로 적용됩니다.

 

3. 저가주택의 기준은 가격에 따라 다르다

저가주택 기준은 단순한 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 

 

정부는 주택 유형과 지역에 따라 저가주택의 가격 상한선을 다음과 같이 정해두고 있습니다. 

 

먼저 아파트의 경우, 전용면적이 60㎡ 이하이면서 수도권에서는 공시가격 1억 6천만 원 이하, 비수도권에서는 1억 원 이하인 경우 저가주택으로 간주합니다. 

 

비아파트(단독, 다가구, 다세대, 연립주택 등)는 전용면적 85㎡ 이하일 경우 수도권 기준 5억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하가 저가주택 기준입니다.

 

이처럼 같은 면적이라도 주택 유형과 지역에 따라 가격 기준이 다르게 설정되어 있다는 점에 주의해야 합니다.

 

특히 시골 주택이나 상속받은 주택이 있다면, 겉으로 보기엔 큰 자산처럼 보이지 않아도 공시가격 기준을 초과할 수 있기 때문에 반드시 최근 공시가를 확인해야 합니다.

 

공시가격은 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’ 홈페이지에서 무료로 확인할 수 있습니다.

 

4. 나도 무주택자일 수 있다? 청약 신청 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

청약을 준비하면서 본인이 무주택자인지 아닌지를 헷갈려하는 경우가 많습니다. 

특히 아래와 같은 경우, 실제로는 무주택자로 인정될 가능성이 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

- 부모님 명의 주택에 주소만 함께 두고 있는 경우

- 지방의 오래된 시골 주택을 상속받은 경우

- 다가구주택의 일부(1개 호실)만 본인 명의로 되어 있는 경우

- 공시가격 기준은 저가주택에 해당하지만 실제 시세는 높은 경우

이런 상황에서는 단순히 ‘집이 있다’는 이유만으로 청약 자격을 포기하지 말고, 면적과 공시가격 기준을 하나하나 체크해볼 필요가 있습니다. 

 

정부는 실수요자 보호를 위해 예외규정을 마련해 두고 있으며, 이를 잘 활용하면 청약 경쟁에서 불이익 없이 경쟁할 수 있습니다. 

 

또한, 무주택 여부 판정 기준은 청약 신청일을 기준으로 판단되므로, 필요 시 사전 정리가 필요할 수도 있습니다. 

 

예를 들어 주택을 매도할 계획이라면 청약 일정에 맞춰 계약을 조율하는 것이 좋습니다. 

 

정보 부족으로 청약 기회를 놓치는 일이 없도록, 국토교통부와 LH, SH공사 등의 공식 자료를 통해 본인의 상황을 점검해보는 것이 중요합니다.

 

5. 소형·저가주택 기준, 청약 전략의 시작점이다

소형·저가주택 기준은 단순한 행정 기준이 아니라, 청약 당첨 가능성을 좌우하는 전략적 기준입니다. 

 

내가 가진 주택이 이 기준을 충족한다면, 여전히 무주택자로 인정받아 청약에서 경쟁력을 가질 수 있습니다. 

 

특히 1주택 소유자라도 기준을 만족하면 특별공급이나 가점제에서 불이익을 피할 수 있기 때문에 꼭 확인해야 합니다. 

 

정부 정책은 매년 개정될 수 있으며, 실제 공시가격이나 면적 확인은 개인의 책임입니다. 

 

청약을 고려 중이라면 최소 6개월 전부터 본인의 자산 상태, 가족관계, 거주 기간, 주소지 등을 종합적으로 검토해 청약 전략을 세우는 것이 현명합니다. 

 

부동산 시장이 점점 더 복잡해지는 만큼, 무주택 유지 여부는 청약뿐 아니라 세제 혜택과도 연결되므로 전문가 상담이나 부동산 관련 포털을 활용해 정확히 판단하시기 바랍니다.