주거용 오피스텔 보유시 청약에서 주택수, 양도소득세에 미치는 영향

 

 

🏢 주거용 오피스텔 보유 시 청약과 양도소득세에 미치는 영향

청약 자격과 세금에 큰 영향을 주는 오피스텔, 지금부터 제대로 알아봅시다.

 

 

🏢 주거용 오피스텔, 주택이 아니라고요?

청약과 세금에서 완전히 다르게 취급될 수 있습니다!

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1️⃣ 주거용 오피스텔, 법적으로 주택일까 아닐까?

오피스텔은 말 그대로 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로, 상업용 건축물에 주거 기능을 일부 허용한 형태입니다.
본래 목적은 업무 공간이지만, 주방, 욕실, 침실 등의 주거시설이 갖춰진 경우 주거용으로 활용되는 경우가 많아졌습니다.
그런데 이 오피스텔이 주택인지 아닌지에 따라 청약과 세금 문제에서 완전히 다른 결과가 나옵니다.
먼저 법적으로 ‘주택’의 정의를 보면, 「주택법」이나 「소득세법」에서는 ‘사람이 실제 거주할 수 있는 공간’으로 분류하며, 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아닌 비주택으로 간주됩니다.
하지만 주거용으로 사용하고 있다면 상황이 달라집니다.
특히 청약이나 양도소득세 측면에서는 해당 오피스텔의 ‘실제 용도’에 따라 주택으로 간주될 수 있는 여지가 크며, 이 때문에 청약 가점제나 1세대 1주택 비과세 혜택에서 불이익을 당하는 경우가 많습니다.
예를 들어, 전입신고를 하고 실거주 중이라면, 실질적 ‘주택’으로 해석되어 청약 시 주택 수에 포함되며, 향후 양도할 때도 주택 수에 따라 세금이 중과될 수 있습니다.
즉, 법적으로 비주택이지만 실제로 주거에 이용하면 주택으로 간주될 수 있다는 점이 핵심입니다. 이 모호함이 세제상 해석과 청약 전략에 큰 영향을 주기 때문에 반드시 사전에 이해하고 접근해야 합니다.

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2️⃣ 청약 시 주택 수 포함 여부 – 1주택자가 될 수도 있다

정부의 청약 제도는 무주택자를 우대하는 구조입니다. 가점제가 적용되는 경우 무주택 기간이 길수록 유리하고, 민영 아파트 청약 시에도 무주택자에게 우선 공급 기회를 주는 경우가 많습니다.
그런데 이때 중요한 판단 기준이 바로 ‘주택 수’입니다. 일반적으로 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되므로 주택 수에 포함되지 않을 것이라 생각하는 경우가 많지만, 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 예외입니다.
특히 전입신고가 되어 있고, 실제 거주하고 있는 경우, 공공기관에서는 해당 오피스텔을 실질 주택으로 간주해 청약 자격에 불이익을 줄 수 있습니다.
예를 들어, 무주택자 요건을 유지하고 있는 줄 알았는데, 오피스텔 전입신고 이력 때문에 주택 보유자로 판단되어 청약이 무효 처리되는 사례도 종종 있습니다.
공공분양이나 특별공급의 경우는 특히 더 엄격합니다. 행복주택, 신혼희망타운 등에서는 오피스텔도 무주택 여부 판단에 반영되는 경우가 많기 때문입니다.
또한 청약 가점제에서 ‘무주택 기간’을 계산할 때에도, 전입 기간 중 주거용 오피스텔을 보유하고 거주한 이력이 있다면 해당 기간을 무주택 기간에서 제외하는 사례도 있습니다.
즉, 오피스텔이 주택으로 보일지 아닐지는 단순히 건축물대장상의 용도보다 실제 거주 여부, 전입 여부, 과거 사용 이력이 결정적인 기준이 됩니다.
따라서 청약을 염두에 두고 있는 무주택자라면, 오피스텔 전입신고는 신중하게 판단하고, 기존 오피스텔을 매도하거나 증여하는 타이밍을 철저히 조율해야 합니다.

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3️⃣ 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함될 수 있다

양도소득세는 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다. 특히 1세대 다주택자의 경우 중과세가 적용되며, 최대 세율 75%까지 부과될 수 있습니다.
여기서 중요한 쟁점은, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부입니다.
앞서 언급했듯이, 오피스텔은 원칙적으로는 업무시설(비주택)이지만, 실제 사용 용도에 따라 주택으로 판정될 수 있습니다.
국세청의 해석 기준에 따르면, 아래와 같은 요건을 만족하는 경우 해당 오피스텔은 ‘주거용 주택’으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.

• 전입신고를 통해 거주한 사실이 있음
• 주방, 욕실 등 주거 필수 설비가 갖춰져 있음
• 매도 시점에서 주거용으로 임대 중이거나 사용 중임

예를 들어, 본인이 전세 또는 자가로 오피스텔에 거주하다가, 이를 양도하고 아파트를 취득한 경우, 오피스텔이 주택 수에 포함되어 1세대 2주택으로 간주, 비과세 혜택이 사라지거나 양도세가 중과세율로 적용될 수 있습니다.
특히 1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘주택 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상’ 규정을 충족하려 해도, 오피스텔이 중간에 끼어 있다면 다주택으로 인해 비과세 요건이 무효화되는 문제가 생길 수 있습니다.
또한 오피스텔 양도 자체에 대해서도, 주거용으로 간주된다면 주택 양도로 보아 양도세가 부과되며, 일반 상가 양도 시보다 세금이 더 높게 나올 수 있습니다.
결국, 오피스텔의 실사용 형태에 따라 주택 수로 간주되느냐가 전체 세금 구조를 뒤흔들 수 있으며, 세무 설계 시 반드시 세무사와 상담 후 증빙 자료를 확보해두는 것이 바람직합니다.

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4️⃣ 실전 전략: 오피스텔을 보유한 상태에서 청약과 절세를 어떻게 병행할까?

주거용 오피스텔을 보유하고 있으면서도 청약 자격과 세금 문제를 최소화하고 싶다면, 몇 가지 실전 전략을 고려해야 합니다.

✅ 1. 오피스텔 실사용 여부 조정

무주택 자격을 유지하려면 오피스텔을 실거주하지 않도록 하고, 전입신고도 하지 않는 것이 유리합니다.
단순 임대 수익 목적의 비주거용 활용으로 유지하면, 청약에서 주택 수로 포함되지 않는 경우가 많습니다.

✅ 2. 청약 시점에 오피스텔 매각 고려

청약 당첨 후 자격 검증 단계에서 무주택 여부가 중요한 경우, 청약 전 오피스텔 매각 또는 명의 변경을 고려하는 것도 하나의 방법입니다.
다만 명의 변경 시에도 증여세 발생 여부와 양도세 이슈를 함께 검토해야 하며, 매각 후 3개월 내 청약 진행을 목표로 할 경우에는 소득 요건과 자금 조달계획서 준비도 병행해야 합니다.

✅ 3. 양도 시기 조율로 비과세 또는 일반세율 적용 가능성 확보

1세대 1주택 비과세 요건을 확보하려면 오피스텔 처분 시점, 아파트 매입 시점, 전입 및 거주 기간을 종합적으로 고려해야 합니다.
특히 이월과세 방지, 장기보유특별공제 적용 등의 전략을 함께 병행하면 최종 세부담을 줄일 수 있는 여지가 생깁니다.

✅ 4. 분리형 오피스텔의 구조와 활용 방식 사전 검토

전입 여부가 없다 하더라도 구조상 주거용으로 판단될 수 있는 분리형 오피스텔의 경우에는 국세청에서 주택으로 간주할 수 있으므로, 구조 설계, 용도 구분, 계약 방식까지 면밀히 검토해야 합니다.

이처럼 주거용 오피스텔을 보유하면서도 청약과 세금 리스크를 최소화하기 위해서는 단기·중기 전략 모두에 대한 명확한 계획이 필요하며, 전문가와 함께 거래 구조를 검토하고 사전 대응하는 것이 최선입니다.

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✅ 결론: 오피스텔, 활용은 자유지만 해석은 까다롭다

주거용 오피스텔은 자산 활용의 유연성 측면에서 매력적인 상품이지만, 청약과 세금 분야에서는 모호한 기준 때문에 복병이 될 수 있는 물건입니다.
건축법상 비주택이라도, 실거주 이력 하나로 인해 청약 자격이 무효되거나, 양도소득세가 중과세율로 부과될 수 있습니다.
따라서 단순히 “오피스텔은 주택이 아니다”라는 통념에 따라 행동하기보다는, ‘실질과세 원칙’에 입각한 정부 해석과 판례 기준을 정확히 이해하고 전략을 세우는 것이 필수입니다.
결국, 오피스텔을 ‘언제, 어떻게, 누구 명의로, 어떤 방식으로 사용했느냐’에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
청약과 절세를 모두 잡고 싶다면, 오피스텔은 반드시 사전 점검과 전문가 상담을 거친 뒤 관리해야 할 민감한 자산입니다.