아파트 전세 묵시적 갱신과 증액 재계약 시 중개수수료는?

아파트 전세 묵시적 갱신과 증액 재계약 시 중개수수료는?

전세계약이 자동 연장되었는데, 중개수수료를 또 내야 하나요? 아니면 보증금이 조금 올랐을 때도 수수료를 내야 하는 걸까요?

 

 

 

안녕하세요, 여러분! 제가 요즘 전세 재계약을 앞두고 있어서요, 계약서를 새로 쓰지 않아도 자동으로 연장되는 '묵시적 갱신'이라는 개념이 궁금하더라고요. 또 보증금을 살짝 올리는 재계약을 하게 될 때 중개수수료를 다시 내야 하는지도 모르겠고요.

 

중개수수료를 부담해야 한다면 얼마나 부담해야 하는지도 궁금하고요.

중개수수료 계산기는 네이버에서 쉽게 조건만 입력하면 자동으로 계산해주는 것이 있다는 것도 이번에 알게되었네요.

여러분도 우선 금액을 확인해보신다면 향후 대처방안을 계획하는데 도움이 되는 것 같으니 이용해보시길 권장드릴께요.

 

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저 같은 고민 하시는 분들 많을 것 같아서, 오늘은 이 주제에 대해 하나하나 정리해봤어요. 저랑 같이 알아봐요!

 

 

목차

묵시적 갱신이란? 묵시적 갱신 시 중개수수료 발생 여부 보증금 증액 재계약 시 중개수수료 기준 중개수수료율은 어떻게 정해질까? 중개인과 수수료 협상 요령 전세 갱신 시 체크해야 할 5가지

 

 

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 계약 만료 후에도 임대인과 임차인이 별다른 행동을 하지 않을 경우, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 계약이 연장되는 것을 의미해요.

 

예를 들어 전세 계약이 만료됐는데 서로 아무 말 없이 그냥 살고 있다면, 법적으로는 같은 조건으로 다시 2년간 계약이 연장된 것으로 보는 거죠. 물론 이때는 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.

 

묵시적 갱신 시 중개수수료 발생 여부

중개수수료는 계약의 성사 시점에 중개사에게 지급되는 보수예요. 그런데 묵시적 갱신의 경우는 '계약서 작성 없이 자동 연장'되는 형태이기 때문에, 일반적으로는 중개수수료가 발생하지 않습니다.

 

계약서에 사인하지 않았다면, 중개사의 역할도 없었던 셈이니까요. 다만 중개사가 중간에 개입해 조건 변경이나 조율을 했다면 별도로 협의할 수도 있어요.

 

묵시적 갱신 조건	중개수수료 발생 여부
임차인이 계약 만료 후 계속 거주	❌ 발생하지 않음
중개사가 개입해 조건 조율	⭕ 발생할 수 있음 (별도 합의 필요)

 

 

 

 

보증금 증액 재계약 시 중개수수료 기준

보증금이 오른다면 사실상 새로운 계약으로 간주되기 때문에, 중개수수료가 발생할 수 있어요. 이 경우 수수료는 전체 보증금이 아니라 인상된 보증금 금액을 기준으로 산정되는 경우가 많습니다.

 

하지만 이 역시 지역 관행이나 중개사와의 협의에 따라 달라질 수 있으니, 계약 전 꼭 확인하세요!

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1. 보증금 인상 시 → 수수료가 발생할 수 있음
2. 인상분 기준으로 수수료 협의 가능
3. 계약서 새로 작성 시 수수료 공식 적용
4. 계약 없이 말로만 변경 시 → 분쟁 소지 있음

 

실제 사례를 통한 질문과 답변

 

(Q) 이번에 아파트를 장만하여 이사를 하게 되었습니다.

전세를 살던 집에서 잔금을 받고 나오면서 부동산측에서 중개수수료를 요구하더라구요.

 

2013년 3월에 전세를 구해서 2015년 3월에 전세금을 올리고 연장을 하였습니다

(올린 금액에 대한 계약서는 작성하여구요) 만기는 내년 3월입니다.

 

이번에 이사를 하면서 2년을 채우지 못했다고 중개수수료를 내야한다고 하더라구요.

연장계약시에 올린금액에 대란 계약서는 다시 작성을 했구요 이럴 때 중계수수료를 내야 하나요??

 

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(A) 묵시적갱신 기간중에 임대차 해지시에는 임대인이 부담하는 것이 맞습니다.

 

그러나 질문하신 분의 입장을 보면 2년이 지난 시점에서 전세금 증액이 있는 계약서를 새로 작성하였기 때문에 묵시적 갱신이 아닌 새로운 계약이 성립되어 관례상 임대인이 부담하는게 맞습니다..

 

 

 

 

중개수수료율은 어떻게 정해질까?

중개수수료는 보통 ‘상한 요율’과 ‘한도 금액’이 정해져 있어요. 아파트 전세의 경우 보증금 규모에 따라 수수료율이 달라지며, 지역별로 약간씩 차이도 있어요. 예를 들어 보증금 5천만원 미만은 0.6%,  5천만원이상~2억원 미만은 최대 0.5%, 2억원이상~9억원미만원 이상은 0.4% 등이 적용될 수 있죠. 하지만 꼭 ‘최고 요율’로만 내야 하는 건 아니고, 중개사와 협의해서 낮추는 것도 가능합니다.

 

한국공인중개사협회(https://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp)에 가시면 표준중개요율표를 참조하실 수 있으니 한 번 보시는 걸 추천드립니다.

 

 

 

중개인과 수수료 협상 요령

모든 계약이 그렇듯 중개수수료도 결국 ‘합의’에 따라 달라질 수 있어요. 법적으로는 최대 요율까지만 정해져 있고, 그 이하로 낮추는 건 얼마든지 가능하죠.

 

특히 기존 거래였던 경우나 간단한 재계약이라면 과감히 수수료 협상을 시도해보는 것도 좋아요.

 

1. “묵시적 갱신인데요, 수수료 발생 안 하죠?” → 확인 필수
2. 보증금 소폭 인상 시 → “이건 간단한 수정인데요?”로 접근
3. 동일 중개사 재계약 시 → 충성도 어필!
4. 계산 기준이 인상분인지 전체 금액인지 꼭 물어보기

 

 

 

전세 갱신 시 체크해야 할 5가지

전세 계약 갱신을 앞두고 있다면, 아래 항목들을 반드시 체크해보세요. 나중에 세금이나 법적 문제로 번거롭지 않으려면요!

• 계약 만료일 기준 6개월에서 1개월전까지 갱신 의사 통보했는가?
• 계약 조건 변경 여부 (보증금, 월세 등) 확인
• 갱신 계약서 작성 여부 및 중개사 개입 여부
• 수수료 발생 시 기준이 전체 금액인지, 인상분인지
• 이전 전세계약 확정일자 갱신 여부 (이 부분은 제 블로그에서 작성된 글을 통해서 확인하실 수 있습니다.)
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전세계약 갱신시 자주 묻는 질문들

Q 묵시적 갱신 시에는 계약서를 꼭 새로 써야 하나요?

아니요. 계약서 없이 기존 조건으로 자동 연장되므로 새로 쓸 필요는 없습니다.

Q 보증금이 조금이라도 오르면 중개수수료를 내야 하나요?

일반적으로 인상된 금액이 적으면 수수료 없이 처리되는 경우도 많습니다. 하지만 중개사가 개입했다면 수수료 협의가 필요할 수 있어요.

Q 기존 계약 이후 계약 갱신 시에 중개인이 개입 안 했으면 중개수수료 없어도 되나요?

네, 중개인의 중개 행위가 없다면 수수료도 발생하지 않습니다. 묵시적 갱신만 이루어진 경우가 그렇습니다.

Q 확정일자는 갱신할 때도 다시 받아야 하나요?

아니요, 기존 계약이 묵시적으로 연장된 경우라면 기존 계약에서의 확정일자가 유효하여 다시 받을 필요는 없습니다.

그러나, 보증금이 인상된 경우라면 그 인상분에 대해서는 새로이 따로 받으셔야 나중에 보증금 전체를 주장할 수 있습니다.

Q 수수료는 인상된 보증금만큼만 내면 되나요?

그건 중개사와 협의에 따라 달라요. 일반적으로는 인상분 기준으로 협의하지만, 전체 보증금 기준으로 요구하는 경우도 있으니 미리 확인하세요.

Q 수수료 협상은 어떻게 시작하는 게 좋을까요?

“간단한 재계약인데 수수료 조금만 할인 가능할까요?”라는 식으로 정중하게 말하면 대부분 협상 여지를 줍니다.

 

전세 재계약, 생각보다 간단해 보이지만 막상 닥치면 챙길 게 많더라고요.

 

특히 묵시적 갱신이든, 보증금이 조금 올라서 계약서를 새로 쓰든, 중개수수료와 관련된 부분은 깔끔하게 정리해두는 게 나중에 문제 없더라구요.

 

오늘 내용이 여러분에게 도움이 되셨다면 좋겠습니다.

혹시 비슷한 상황에 있는 친구나 가족이 있다면, 이 글 공유해주시면 좋아요.

알쏭달쏭 모를땐, 물어보고, 찾아보고, 확인해보는 것이 최고아닐까요? ㅎ